Будь уверен!

Юридическая компания "Арбитриум" представляет инвестиционный проект "Административное здание в г.Минске"

Подробнее

Панская усадьба рядом с Березинским заповедником, расположенная на 2 га земли под 2 здания и озеро. Прекрасно подойдет под элитную охотусадьбу, дом отдыха, место корпоративного отдыха.

Подробнее

В 100 м от озера Селява расположен участок площадью 0,5 га с небольшим деревянным домом, вместо которого вы можете построить современный объект для отдыха и туризма.

Подробнее

Судебная практика. Аренда

Арендные отношения настолько широко распространены, что едва ли не каждый субъект хозяйствования является либо арендодателем зданий и помещений либо их арендатором.
Поэтому вполне закономерно, что количество возникающих спорных ситуаций в этой области отношений очень значительно. Многие спорные ситуации находят свое разрешение только в суде.
О некоторых из них мы попросили рассказать судью Хозяйственного суда Минской области Лойко Александра Владимировича. С ним беседует наш автор юрист Игорь Раптунович.

• Александр Владимирович, каковы основные причины возникающих споров, связанных с арендой помещений либо зданий?

Причины таких споров различны. Зачастую можно говорить о некорректной работе с документами, в частности с договорами аренды.
Возьмем пример из судебной практики. Арендатор переехал в другой офис и подал в суд на прежнего арендодателя иск о возврате части уплаченной им ранее арендной платы.
Для подтверждения своих требований он предоставил суду договор, в котором черным по белому была написана сумма ежемесячных платежей за пользование предоставленным ему помещением. А к нему документы, подтверждающие фактическую переплату.
В доказательство своей правоты собственник помещения предоставил точно такой же договор, в котором был указан более высокий размер платежей. При этом стороны подтверждают, что все подписи на обоих договорах оригинальные.
Более того, первую половину срока аренды они использовали в своих расчетах цену, указанную в договоре истца (арендатора), а другую половину срока цену по договору, предоставленному ответчиком (арендодателем). Причины сложившейся ситуации мы сейчас рассматривать не будем.
С точки зрения непосвященного в правовые тонкости человека образовалась тупиковая ситуация. Да еще и законодательство ее максимально «обостряет». Гражданский кодекс устанавливает, что «цена является существенным условием для заключения договора». Если стороны не пришли к соглашению относительно цены, в нашем случае арендной платы, то договор считается не заключенным. И в судебном разбирательстве предоставленные договоры, как доказательства, во внимание не принимаются.

• как в этой ситуации должен поступить суд, отказать в удовлетворении иска, но ведь и ответчик ничем не обосновал свои доводы?

Дело в том, что ответчик, как раз таки, обосновал свои доводы, предоставив аналогичные договоры с другими арендаторами. Законодательство предусматривает доказательство по аналогии, которая существует в той же местности, в тоже время и в тех же условиях. Поэтому спор был разрешен в пользу арендодателя.
Однако, в подобных ситуациях могут пострадать и сами арендодатели. Как я уже говорил ранее, договор между сторонами признан не заключенным. А вместе с ним теряют свою силу и все несущественные условия договора! И если, к примеру, арендатор просрочил платеж, то взыскать с него штрафные санкции не представляется возможным. Так же как и потребовать выполнить иные обязательства, в частности это может быть ремонт помещения.

• что посоветуете нашим читателям, чтобы избежать таких ситуаций?

Для этого нужно взглянуть на причины той ситуации, которую мы рассматривали в качестве примера. Дело в том, что стороны хотели изменить условия аренды путем замены изначального варианта договора на договор с более высокой ставкой арендной платы. Замена была произведена без должного контроля. В результате чего образовалась возможность манипулирования двумя разными оригиналами договора. Поэтому, совет вашим читателям будет такой: если возникла необходимость изменить условия договора, то лучше сохранить последовательность в договорных отношениях. Т.е. заключение договора, а затем к нему дополнительное соглашение, изменяющее условия договора. Потому что помимо неприятностей, о которых мы сейчас говорили, «изъятие» документа из документооборота либо его некорректная замена может повлечь за собой нарушение бухгалтерского учета и штрафные санкции.

Говоря о корректной работе с договорами аренды, да и не только аренды, можно привести еще один показательный случай, в котором непорядочный арендатор снова избирает наступательную тактику, т.е. выступает в качестве истца. Спор заключался в том, что истец – индивидуальный предприниматель заявил иск об устранении препятствий в пользовании арендованным помещением со стороны арендодателя. Предоставил в суд договор аренды сроком на один год.
Со слов арендатора ситуация выглядела таким образом: он подписал договор аренды помещения и акт его передачи. Но ему не дают ключей от помещения, т.е. препятствуют в пользовании помещения.
Ответчик–арендодатель со своей стороны заявил, что договор, представленный истцом поддельный. Срок настоящего договора давно истек и был всего на 1 неделю, который он предварительно и оплатил. В течении этого срока помещением арендатор не пользовался. К тому же до сих пор не вернул подписанный с его стороны экземпляр договора.
Ответчик также указал на то, что договор был составлен на 3 страницах, условия аренды, включая ее срок, находятся на первом листе, а печать и подписи арендодателя находятся на втором листе. Чем и воспользовался арендатор, сделав копию договора и вписав в него нужный ему срок аренды.
В связи с вышеизложенным, суд принял решение сделать экспертизу договора, представленного истцом, на предмет идентичности бумаги листа с печатью и листа с условиями аренды, а также идентичности формата печатного текста, качества печати принтеров и т.д.
Факт подделки документа был установлен. Спор разрешился в пользу арендодателя. Но это потребовало от арендодателя определенных усилий и потерянного времени. Поэтому лучше предупреждать возникновение подобных ситуаций.
Если договор не подписывается в присутствии стороны, подготовившей договор, а передается другой стороне для изучения, то можно посоветовать заверять каждый лист в многостраничном договоре подписью либо печатью.

• можно ли вспомнить хотя бы один пример, в котором причиной спора являются не договоры, а иные причины?
Да, конечно. Было такое дело, когда истец-арендатор просил взыскать с ответчика-арендодателя определенную сумму денег как неосновательное обогащение за счет арендатора.
Обстоятельства для возникновения спора были следующие. Арендатор пристроил к арендуемому помещению еще одно помещение. После чего стороны договорились о том, что арендодатель продаст арендатору оба помещения. Однако здание, намечавшееся к продаже, не имело техпаспорта, т.е. не было зарегистрировано в соответствии с законодательством. Без этого арендодатель не имел права продать здание, потому что в этом случае являлся не собственником имущества, а только владельцем.
Для оформления продаваемого здания в собственность арендатора арендодатель выдал доверенность арендатору на совершение от его имени действий, связанных с оформлением.
После того как регистрация здания была закончена, собственник имущества заявил, что в соответствии с законодательством продать его он может только через аукцион и никак иначе. В связи с чем и отказал арендатору в обещанной продаже.
Арендатор, вложивший денежные средства в улучшение здания, выразившееся в постройке дополнительного помещения, подарить их собственнику, естественно, не захотел. И потребовал возместить стоимость работ и материалов.
Ответчик отказывался возместить затраты арендатора, приводя различные аргументы. И что арендатор пристроил помещение без его согласия, и что по бухгалтерскому учету арендодателя не проходят ни отдельные помещения, ни улучшения.
Истец потребовал проведения экспертизы, которая подтвердила наличие пристроенного помещения. В ходе судебного разбирательства выяснилось также, что аналогичным образом арендодатель поступал и с другими арендаторами, но для вынесения судебного решения не это явилось определяющим.
Позиция суда была такова. Изначально произведенные улучшения являлись отделимыми. Технические паспорта на помещения могли быть оформлены отдельно. Либо пристроенное помещение могло быть разобрано, а строительные материалы истец имел возможность забрать себе. Однако после получения техпаспорта на оба помещения как на единый имущественный комплекс эти улучшения стали неотделимыми. Следовательно, не могут быть переданы истцу ни в каком виде.
Арендодатель своими действиями создал условия неделимости произведенных улучшений, которые привели к его неосновательному обогащению. Поэтому суд удовлетворил иск арендатора.
И в качестве совета читателям можно добавить следующее. К данной ситуации могут привести не только умышленные действия арендодателя, но и его слабая работа с нормативными актами, как часто бывает, на «авось».
Вполне реально, что арендодатель, не обременяя себя всесторонним изучением законодательства, решит все делать поэтапно и вроде бы логично – сначала регистрация, потом продажа. Подвигнуть к более внимательному изучению законодательства поможет заключение письменного договора продажи здания с отлагательным условием в виде момента регистрации. В этом случае изучение вопроса начнется с конца, т.е. «на каких условиях я могу продать принадлежащую мне недвижимость»? А потом уже можно заниматься стандартными процедурами оформления.
Покупателю же необходимо предварительно знакомиться с правоустанавливающими документами продавца и хотя бы в общих чертах иметь представление о требованиях законодательства. Согласитесь, что руководитель юридического лица, должен был слышать об особенностях продажи государственного имущества. А если ему приходится совершать сделку по купле-продаже недвижимости, то он просто обязан более тщательно ознакомиться с законодательством.

• Благодарю вас, Александр Владимирович за беседу, желаю вам и вашим коллегам из Хозяйственного суда Минской области успехов в работе.


Игорь Раптунович, юрист

Справочно: представленные на данном сайте статьи были опубликованы в журналах «Директор», «Финансовый директор», «Юрист», «Индивидуальный предприниматель», «Личный юрист», «Налоговый вестник», «Промышленно-торговое право», «Юридический мир», «Валютное регулирование и ВЭД», газете «Антикризисное управление», в электронных правовых системах «ЮСИАС», «Консультант Плюс».
P.S. В связи с постоянными изменениями законодательства автор рекомендует при применении на практике полученной информации обращаться к нормативной базе или практикующим юристам.